Selección de textos del libro de Leon Krier, “Arquitectura: Opción o Destino” (Andreas Papadakis Publisher, Windsor, England, 1998).
Traducción: Pablo Álvarez Funes
PROBLEMAS CRÍTICOS DE EDIFICABILIDAD.
Las ciudades históricas raramente sobrepasan una edificabilidad de 2:1 (relación entre el área de suelo y el área de la parcela). Este coeficiente se puede conseguir fácilmente con edificios de entre tres y cinco alturas, permitiendo una buena iluminación y jardines privados y espacios públicos humanamente proporcionados. Desde el siglo XIX hemos observado que con cada nueva revisión del uso del suelo en el planeamiento, irreversiblemente se incrementan las edificabilidades (en la Ciudad de Londres, por ejemplo, este coeficiente excede regularmente el 6.1). Esta excesiva densidad lleva a la congestión funcional y general de los centros históricos. Las calles se convierten en corredores sombríos y ruidosos y los jardines privados quedan reducidos a húmedos patios de servicio. El resultado es la degradación del propio concepto de ciudad tradicional, justificando el éxodo a los suburbios.
Figura 1. Conservación versus especulación.
Si las autoridades permiten a los promotores superar el punto crítico de las cinco alturas, el valor de las parcelas edificables se eleva astronómicamente, lo que a su vez presiona el aumento progresivo de la densidad edificatoria. Es un círculo vicioso que, a largo plazo, conduce a un insidioso “Manhattanismo” y representa la explotación financiera de las tierras urbanas cuya inevitable bancarrota estructural debe pagarse al final con fondos públicos. Las áreas de conservación son, por definición, aquellas en las que se ha alcanzado la densidad óptima en cuanto a forma y apariencia. Es una completa tontería incrementar la edificabilidad en estas zonas. Estas decisiones aseguran que el valor inmobiliario real de un edificio protegido se convierte en indefendible ante el valor potencial añadido de una especulación más densa. Consecuentemente, el aumento de la edificabilidad derrota regularmente incluso a las más firmes políticas de conservación.
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